Eigentumsrechte & Steuern in Thailand: Vollständiger Leitfaden für Immobilienkäufer
Der Kauf einer Immobilie in Thailand bringt verschiedene steuerliche und rechtliche Aspekte mit sich. Dieser Leitfaden erklärt alle wichtigen Eigentumsformen, Steuern und rechtlichen Rahmenbedingungen verständlich.
1. Eigentumsformen für Ausländer
Freehold (Vollzeitiges Eigentum)
Was ist Freehold?
- Unbegrenztes Eigentumsrecht an der Immobilie
- Vererbbar und frei verkaufbar
- Keine zeitliche Begrenzung
- Nur bei Condos für Ausländer möglich (max. 49% der Einheiten)
Vorteile:
✅ Vollständige Kontrolle über die Immobilie
✅ Keine Erneuerungsgebühren
✅ Wertsteigerung kommt vollständig dem Eigentümer zugute
✅ Bankfinanzierung möglich
Nachteile:
❌ Nur bei Condos verfügbar
❌ Teurer als Leasehold
❌ Ausländer-Quote kann ausgeschöpft sein
Leasehold (Pachtrecht)
Was ist Leasehold?
- 30 Jahre Pachtrecht (verlängerbar um weitere 30 Jahre)
- Für alle Immobilienarten verfügbar (Condos, Villen, Land)
- Rechtlich sicheres Nutzungsrecht
- Deutlich günstiger als Freehold
Vorteile:
✅ Für alle Immobilienarten verfügbar
✅ 30-50% günstiger als Freehold
✅ Verlängerung meist problemlos möglich
✅ Auch für Landkauf geeignet
Nachteile:
❌ Zeitlich begrenzt
❌ Verlängerung nicht automatisch garantiert
❌ Wertsteigerung begrenzt gegen Ende der Laufzeit
Company Ownership (Firmenbesitz)
Was ist Company Ownership?
- Immobilie gehört einer thailändischen Limited Company
- Ausländer besitzt 49% der Anteile
- Kontrolle durch Preferred Shares oder Nominee-Struktur
- Für alle Immobilienarten möglich
Vorteile:
✅ Für alle Immobilienarten geeignet
✅ Ähnlich wie Freehold-Besitz
✅ Vollständige Kontrolle möglich
✅ Vererbbar und verkaufbar
Nachteile:
❌ Komplexere Struktur
❌ Jährliche Compliance-Kosten
❌ Rechtliche Risiken bei falscher Struktur
2. Steuern beim Immobilienkauf
Transfer Fee (Übertragungsgebühr)
Wer zahlt: Meist zwischen Käufer und Verkäufer geteilt
Höhe: 2% des Verkaufspreises oder Schätzwertes
Basis: Höherer Wert von Kaufpreis oder offizieller Schätzung
Zahlung: Beim Land Office bei der Übertragung
Beispiel:
- Kaufpreis: 10 Mio THB
- Transfer Fee: 200.000 THB (meist 100.000 THB pro Partei)
Stamp Duty (Stempelsteuer)
Wer zahlt: Käufer
Höhe: 0,5% des Verkaufspreises
Zahlung: Beim Land Office
Hinweis: Fällt zusätzlich zur Transfer Fee an
Beispiel:
- Kaufpreis: 10 Mio THB
- Stamp Duty: 50.000 THB
Withholding Tax (Quellensteuer)
Wer zahlt: Verkäufer
Höhe: 1% des Verkaufspreises (Unternehmen) oder progressiv (Privatpersonen)
Basis: Verkaufspreis oder Schätzwert
Reduzierung: Möglich durch Nachweis der ursprünglichen Kaufkosten
Anwalts- und Notarkosten
Anwaltsgebühren: 50.000-150.000 THB
Due Diligence: 30.000-80.000 THB
Vertragsgestaltung: 20.000-50.000 THB
Land Office Begleitung: 15.000-30.000 THB
3. Laufende Steuern und Abgaben
Property Tax (Grundsteuer)
Wer zahlt: Eigentümer
Höhe: 0,02-0,1% des Verkehrswertes pro Jahr
Bemessungsgrundlage: Geschätzter Marktwert
Fälligkeit: Jährlich
Freibetrag: Erste 50 Mio THB sind steuerfrei
Beispiel:
- Immobilienwert: 15 Mio THB
- Property Tax: 0 THB (unter Freibetrag)
Rental Income Tax (Mieteinkommensteuer)
Für Privatpersonen:
- Thai Tax Residents: Progressiver Steuersatz 5-35%
- Non-Residents: Pauschale 15% Abzug
- Werbungskosten: 30% pauschal abziehbar
Für Unternehmen:
- Körperschaftsteuer: 20%
- Abzugsfähig: Alle betrieblichen Ausgaben
Beispiel Privatperson:
- Mieteinnahmen: 500.000 THB/Jahr
- Abzug 30%: 150.000 THB
- Steuerpflichtig: 350.000 THB
- Steuer (15%): 52.500 THB
Capital Gains Tax (Kapitalertragsteuer)
Bei Verkauf innerhalb 5 Jahren:
- Privatpersonen: Als Einkommen versteuert (5-35%)
- Unternehmen: 20% Körperschaftsteuer
Bei Verkauf nach 5+ Jahren:
- Deutlich reduzierte Steuerlast
- Teilweise Steuerbefreiungen möglich
4. Deutsche Steueraspekte
Meldepflichten in Deutschland
Was melden?
- Immobilienbesitz im Ausland
- Mieteinnahmen aus Thailand
- Veräußerungsgewinne
Wo melden?
- Einkommensteuererklärung (Anlage AUS)
- Bei Vermögen über 150.000€: Zusätzliche Meldung
Doppelbesteuerungsabkommen
Deutschland-Thailand DBA:
- Mieteinnahmen: In Thailand versteuert, in Deutschland anrechenbar
- Veräußerungsgewinne: Komplexe Regelungen je nach Nutzung
- Steuerliche Beratung empfehlenswert
Erbschaftsteuer
Thai-Erbschaftsteuer:
- Aktuell: Keine Erbschaftsteuer in Thailand
- Geplant: Einführung wird diskutiert
Deutsche Erbschaftsteuer:
- Auf Auslandsvermögen anwendbar
- Freibeträge je nach Verwandtschaftsgrad
- Professionelle Nachlassplanung wichtig
5. Optimierungsstrategien
Für Eigennutzer
Leasehold vs. Freehold:
- Bei Eigennutzung über 30+ Jahre: Freehold bevorzugen
- Bei kürzerer Nutzung: Leasehold kann günstiger sein
- Verlängerungsklauseln im Leasehold-Vertrag verhandeln
Für Investoren
Steueroptimierung:
- Renovierungskosten vollständig absetzen
- Vermietung über thailändische Company erwägen
- Zeitpunkt des Verkaufs steuerlich optimieren
Company-Struktur Vorteile:
- Geringere laufende Steuerlast
- Bessere Abschreibungsmöglichkeiten
- Professionellere Vermietung möglich
Für Rentner
Steueroptimierung:
- Thai Tax Residency prüfen (über 180 Tage/Jahr)
- Deutsche Rente in Thailand meist günstiger versteuert
- Vermietung als Zusatzeinkommen optimieren
6. Häufige Steuer-Fallen vermeiden
Beim Kauf
❌ Transfer ohne FET-Slip: Geld muss offiziell aus dem Ausland kommen
❌ Unterbewertung: Schätzamt kann Verkaufspreis korrigieren
❌ Falsche Struktur: Company-Setup ohne professionelle Beratung
❌ Fehlende Due Diligence: Steuerlasten des Verkäufers übernehmen
Bei der Vermietung
❌ Keine Steueranmeldung: Auch kleine Mieteinnahmen melden
❌ Barzahlungen: Alle Einnahmen müssen dokumentiert werden
❌ Fehlende Belege: Werbungskosten immer mit Quittung belegen
❌ Falsche Kategorisierung: Business vs. Residential unterscheiden
Beim Verkauf
❌ Verkauf unter 5 Jahren: Hohe Capital Gains Tax
❌ Fehlende Originalbelege: Kaufkosten nicht belegbar
❌ Falsche Steuererklärung: Internationale Aspekte vergessen
7. Wichtige Dokumente und Nachweise
Beim Kauf sammeln:
- Foreign Exchange Transaction (FET) Slip
- Alle Kaufverträge und Zusatzvereinbarungen
- Land Office Transfer Dokumente
- Belege aller Nebenkosten und Gebühren
- Building Permits und Occupancy Permits
Während der Eigentumszeit:
- Alle Renovierungs- und Verbesserungsrechnungen
- Mietverträge und Mieteingangsbelege
- Common Area Fee und Steuerbeleg
- Versicherungspolice und -zahlungen
8. Professionelle Beratung
Wann Experten konsultieren?
Vor dem Kauf:
- Bei Investitionen über 10 Mio THB
- Bei komplexen Company-Strukturen
- Bei geplanter gewerblicher Vermietung
Laufend:
- Jährliche Steuererklärung in Thailand
- Deutsche Steuererklärung mit Auslandsbezug
- Bei Strukturänderungen oder Verkauf
Kosten für Beratung
Steuerberater Thailand: 15.000-40.000 THB/Jahr
Deutscher Steuerberater: 1.000-3.000€/Jahr
Rechtsanwalt: Nach Aufwand
Company Setup: 80.000-150.000 THB
Fazit
Die steuerlichen und rechtlichen Aspekte beim Immobilienkauf in Thailand sind komplex, aber mit der richtigen Beratung und Planung gut zu bewältigen. Eine professionelle Struktur spart langfristig oft mehr Geld, als sie kostet.
Wichtigste Grundsätze:
- Transparenz: Alle Zahlungen offiziell dokumentieren
- Beratung: Professionelle Unterstützung von Anfang an
- Planung: Langfristige Steueroptimierung berücksichtigen
- Dokumentation: Alle Belege sorgfältig aufbewahren
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Alle Informationen basieren auf dem aktuellen Rechtsstand August 2025. Steuerrecht kann sich ändern – professionelle Beratung ist empfehlenswert.
