Ausländische Käufer unterliegen in Thailand rechtlichen Beschränkungen. Grundsätzlich gilt: Ein Ausländer kann kein Land im eigenen Namen als Freehold (Eigentum) erwerben. Dieses Verbot betrifft Grundstücke und damit auch Häuser, die auf eigenem Grund stehen würden. Es gibt jedoch wichtige Ausnahmen und Alternativen:

🏨 Condominium Freehold

Der Kauf einer Eigentumswohnung (Condo) ist für Ausländer die gängigste und einfachste Möglichkeit. Nach dem Condominium Act dürfen Ausländer bis zu 49 % der Wohnfläche eines Condo-Gebäudes erwerben und als volles Eigentum (Freehold) ins Grundbuch eintragen lassen.

Praktisch bedeutet das: In einer Wohnanlage mit 100 Apartments können 49 an Ausländer verkauft werden (Foreign Quota). Diese Wohnungen bieten volles Eigentumsrecht und sind dauerhaftes Eigentum (vergleichbar einer Wohnung in Deutschland).

📋 Leasehold (Erbpacht)

Ausländer können Land und Häuser auf Leasingbasis nutzen. Ein Leasehold-Vertrag bietet in Thailand max. 30 Jahre Laufzeit (im Grundbuch eintragbar). Häufig wird vertraglich eine 30+30+30 Jahre Verlängerungsoption vereinbart, um faktisch 90 Jahre Nutzung zu ermöglichen.

Wichtig: Ein Lease kann verkauft oder vererbt werden (im Rahmen der Restlaufzeit), bietet aber kein volles Eigentum. Es ist eher eine langfristige Miete mit Vorauszahlung.

🏢 Thai-Firmenkonstruktion

Einige Ausländer gründen eine thailändische Kapitalgesellschaft (Co., Ltd.), um Land zu kaufen. Die Firma kann Land besitzen, jedoch müssen mindestens 51 % der Anteile in thailändischer Hand sein.

⚠️ Achtung: Die Behörden prüfen diese Konstruktionen mittlerweile strenger, um Scheinfirmen zu verhindern. Es ist rechtlich heikel, da es gegen den Geist des Gesetzes verstößt, wenn Thais nur zum Schein beteiligt sind. Nur zu empfehlen mit guter anwaltlicher Beratung.

💑 Thai-Ehepartner

Ist der Käufer mit einer thailändischen Staatsbürgerin/einem Staatsbürger verheiratet, kann der/die Thai das Land kaufen und im Grundbuch als Alleineigentümer stehen. Der ausländische Ehepartner muss dabei schriftlich auf alle Rechte am Grundstück verzichten.

🆕 Neue gesetzliche Entwicklungen

Die thailändische Regierung hat 2022/23 eine Regelung diskutiert, nach der ausländische Investoren bei einer Investition von 40 Mio. THB (ca. €1,1 Mio.) über 3 Jahre Land bis zu 1 Rai (1600 m²) in bestimmten Gebieten erwerben dürfen. Dies knüpft an das neue LTR-Visum (Long Term Resident) an.

✅ Fazit

Ausländer wählen meist Condo-Freehold, da es rechtssicher und einfach ist. Für Häuser und Grundstücke kommen Leasehold oder Firmen in Betracht – hier ist sorgfältige Prüfung wichtig. Ein kompetenter Anwalt sollte vor jedem Kauf klären, welche Eigentumsform sinnvoll und legal einwandfrei ist.