Rechtliche Prüfung & Due Diligence in Thailand

In Thailand nimmt der Käufer selbst die Verantwortung für die Überprüfung der Immobilie wahr – es gibt keinen staatlichen Notar, der automatisch alle relevanten Punkte abklopft. Daher ist Due Diligence durch einen unabhängigen Juristen oder erfahrenen Makler essenziell, besonders für Ausländer.

Titelprüfung (Title Search)

Landtitel-Authentizität

Chanote prüfen: Landtitel muss auf Echtheit geprüft werden
Eigentümer-Nachweis: Sicherstellen, dass Verkäufer eingetragener Eigentümer ist
Belastungen ausschließen: Keine Hypotheken, Pfandrechte oder ausstehende Schulden
Rechte Dritter: Wegerechte, Erbansprüche müssen ausgeschlossen werden

Land Department Search

Ein Anwalt kann einen Title Search beim Land Department durchführen und Einsicht ins Grundbuch nehmen, um alle eingetragenen Rechte und Belastungen zu identifizieren.

Foreign Quota Check (bei Condos)

Ausländeranteil prüfen:

Juristic Person der Wohnanlage muss bestätigen
Dass für die zum Verkauf stehende Einheit ein ausländischer Freehold-Eigentümer eingetragen werden darf
Wenn 49%-Kontingent erschöpft: Ausländer kann nur Leasehold erwerben
Vorab-Klärung wichtig: Vermeidet Überraschungen beim Kaufabschluss

Baugenehmigungen & Compliance

Bei Häusern prüfen:

Legale Errichtung: Gebäude wurde legal errichtet
Baugenehmigung vorhanden: Genehmigungen waren vollständig
Plankonformität: Übereinstimmung mit ursprünglichen Plänen
Bauvorschriften: Einhaltung aller lokalen Baubestimmungen

Bei Eigentumswohnungen:

Condo-Registrierung: Gebäude ist ordnungsgemäß als Condominium registriert
Bauträger-Compliance: Alle Auflagen vom Entwickler erfüllt
Gemeinschaftsbereiche: Rechtmäßige Nutzungsrechte an Common Areas

Neubau/Off-Plan Besonderheiten:

Entwickler-Reputation: Bonität und Erfolgsbilanz prüfen
Baufortschritt: Aktueller Stand der Entwicklung
Fertigstellungsversicherung: Schutz bei Bauträger-Insolvenz
Verkaufslizenz: Gültige Verkaufsgenehmigung vorhanden

Vertragsprüfung

Alle Dokumente prüfen:

Kaufvertrag: Hauptvertrag mit allen Konditionen
Reservierungsvertrag: Falls vorhanden, Bedingungen prüfen
Bau-/Betreuungsvertrag: Bei neuen Condos relevant

Problematische Klauseln identifizieren:

Vertragsstrafen: Bei Verzögerung oder Rücktritt
Gebührenübernahme: Wer trägt welche Kosten
Zustandsklauseln: "Gekauft wie gesehen" vs. Gewährleistung
Übergabebedingungen: Zustand bei Schlüsselübergabe

Anwaltliche Anpassungen:

Interessenwahrung: Klauseln für Käuferschutz einfügen
Funktionsfähigkeit: Alle Geräte müssen funktionieren
Sprachversionen: Englische Version des Vertrags sicherstellen
Rechtssicherheit: Thailändische Rechtskonformität

Technische Immobilienprüfung

Professional Inspection Services:

Bausubstanz: Strukturelle Integrität prüfen
Feuchtigkeit: Wasserschäden und Schimmel
Schädlingsbefall: Termiten und andere Schädlinge
Installations-Check: Elektrik, Sanitär, Klimaanlage

Bei Eigentumswohnungen zusätzlich:

Gemeinschaftsflächen: Zustand von Pool, Fitness, Lobby
Sanierungsstau: Anstehende Reparaturen identifizieren
Finanzielle Situation: Juristic Person Finanzen prüfen
Wartungsrücklagen: Ausreichende Reserves vorhanden

Notarielle Beglaubigung

Vollmachten und Dokumente:

Käufer-Vollmacht: Für Anwaltsvertretung beim Land Office
Beglaubigung erforderlich: Durch Notary Public oder Botschaft
Formale Korrektheit: Alle Unterschriften ordnungsgemäß
Übersetzungen: Vereidigte Übersetzer einsetzen

Anwalt vs. Makler

Unabhängige Rechtsberatung bevorzugen:

Makler-Interessenkonflikt: Provision-orientiert, nicht käufer-orientiert
Anwalt-Kosten: 0,5–1% des Kaufpreises
Fehlervermeidung: Teure Fehler verhindern
Interessenvertretung: Nur Käufer-Interessen im Fokus

Warnung vor Interessenkonflikten:

Verkäufer-Anwalt meiden: Keine Doppelvertretung
Eigene Wahl treffen: Unabhängigen Anwalt beauftragen
Qualifikation prüfen: Erfahrung mit Ausländer-Käufen

Firmenkauf (Share Deal)

Bei Kauf einer Thai-Firma:

Komplette Due Diligence: Nicht nur Immobilie, sondern ganze Firma
Buchhaltung prüfen: Alle Finanzen der letzten Jahre
Verbindlichkeiten: Versteckte Schulden identifizieren
Steuerprüfung: Alle Steuererklärungen und -zahlungen
Wirtschaftsprüfer: Unbedingt Experten hinzuziehen

Risiken bei versäumter Due Diligence

Mögliche Konsequenzen:

Illegale Bauten: Abriss ohne Entschädigung möglich
Eigentumsstreit: Rechte Dritter können auftauchen
Versteckte Kosten: Nicht deklarierte Gemeinschaftsgebühren
Verkaufsprobleme: Bei späterem Weiterverkauf

💡 Merksatz: In Thailand kauft der Käufer "wie gesehen" – umso wichtiger ist es, vorher genau hinzusehen! Eine versäumte Due Diligence kann sehr teure Folgen haben.

Checkliste für Käufer

✅ Anwalt beauftragen (unabhängig vom Verkäufer)
✅ Title Search beim Land Department
✅ Foreign Quota bei Condos prüfen
✅ Baugenehmigungen verifizieren
✅ Technische Inspektion durchführen
✅ Vertrag in verständlicher Sprache
✅ Alle Dokumente von Experten prüfen lassen

Jede seriöse Immobilienagentur wird einen Käufer ermutigen, einen separaten Anwalt zu nehmen – zum Schutz aller Beteiligten.